Logement social dans l’Hérault : deux rapports soulignent problèmes et irrégularités à Sète et Béziers

Le 19 septembre, l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) a publié deux rapports, l’un concernant Sète Thau Habitat, et l’autre au sujet de Béziers Méditerranée Habitat. L’organisme souligne notamment des problèmes de management à Béziers et des irrégularités en matière de gestion locative et d’entretien des chaudières à gaz dans sur le bassin de Thau

A l’heure où Montpellier accueille le 84^e congrès de l’habitat social, la publication, datée du 19 septembre, de deux rapports de l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) vont sans doute provoquer des discussions chez les acteurs du secteur. En effet, l’organisme a récemment audité Béziers Méditérannée Habitat et Sète Thau Habitat, deux offices d’habitat social de l’Hérault, pour leur période d’exercice allant de 2018 à 2021.

A Béziers, management à revoir

Si l’Ancols souligne « le rôle social avéré » de l’office bittérois et un « effort de proximité et de qualité d’usage pour les locataires », l’organisme épingle néanmoins la structure sur son management : « dix démissions et huit licenciements pour inaptitude physique (dans des proportions inhabituelles sur des postes administratifs) ont été enregistrés sur la période de contrôle. Ces derniers ont généré cinq procédures contentieuses. Depuis 2020, ces deux motifs représentent près de 50% des causes de départ. Au-delà du risque de perte de compétences, les absences prolongées des agents concernés impactent défavorablement le fonctionnement des services.Des dysfonctionnements ont également été constatés en matière de recrutements (recrutements en CDI en remplacement d’agents en maladie ou maternité). Le manque de transparence observé sur les rémunérations accessoires (les modalités de fixation des primes exceptionnelles ne font pas l’objet de procédure formalisée garantissant l’équité de traitement des agents) risque de créer un sentiment d’iniquité. »

L’agence note également un « absentéisme élevé », dû à « un contexte conflictuel » . Début 2022, la presse (Libération, Midi Libre), révélait des cas de harcèlement (placardisation, brimades…) commis par le président de Béziers Méditerranée Habitat de l’époque, Gérard Abella.

Toujours concernant Béziers, l’Ancols note une irrégularité concernant les attributions de logements hors Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV) : si l’obligation réglementaire fixe cette obligation d’attribution à 25% des baux signés au total pour l’office d’habitat social, le taux pour Béziers varie entre 14 et 17% selon les années. L’Ancols fera d’ailleurs la même remarque pour Sète Thau Habitat, qui affiche un taux de 21%.

A Sète, problème d’entretien des chaudières

Du côté du bassin de Thau, l’Office de Sète Thau Habitat avait déjà été épinglé par un rapport de la chambre Régionale des Comptes en 2019, qui soulignait que l’organisme de logement social “n’a pris aucune disposition pour prévenir le conflit d’intérêts résultant des marchés d’assistance financière conclus, dans des conditions irrégulières, avec une société dont l’un des gérants est parent avec l’ancien directeur général de l’office” et que certains des baux signés étaient contraires au droits des locataires.

Globalement, l’agence note un manque de fiabilité dans les données transmises par l’office, notamment en raison d’un manque de rigueur dans les processus de contrôle. L’Ancols rapporte par exemple des anomalies concernant les procédures de traitements de régularisations des charges pour les locataires : “On peut constater que sur la période 2018-2021 le montant des charges facturées aux locataires est régulièrement supérieur aux références nationales. Ramené en euros par logement, il est en moyenne annuelle de 1 194 euros/lgt pour une médiane de 971 euros, soit +23 %. Ramené en m² de surface habitable, le montant moyen annuel est de 17 euros/m² pour une médiane de 14, soit +21 %. L’office est donc invité à organiser la fonction relative au suivi des charges locatives afin de ne pas pénaliser les locataires.”

L’agence reproche également à l’office de ne pas détailler suffisamment les besoins et programmes de travaux par résidence, ce qui ne permet pas une transposition opérationnelle dans le cadre d’un plan de maintenance.

Toujours concernant la maintenance, le rapport souligne un problème de sécurité : “pour 2022, 234 appareils à gaz (dont 220 chaudières) n’avaient pas fait l’objet d’un entretien annuel. Selon l’Ancols, “l’office manque de rigueur dans la suite de la procédure en n’assurant pas de suivi spécifique des appartements n’ayant pas été visités deux ans de suite.” A noter que si la loi exige que cet entretien soit à la charge du locataire, l’office le prend en charge sans en avoir reçu le mandat. “De plus, il récupère le coût de la prestation d’entretien auprès de locataires qui n’en ont pas bénéficié”, souligne le rapport.

Enfin, l’Ancols reproche à l’office de ne pas avoir mis en place de procédure de repérage de potentiels locataires ne touchant pas d’APL mais qui pourraient bénéficier du dispositif de Réduction de loyer de Solidarité (RLS), et invite à le faire “afin de ne pas les exclure d’un dispositif auquel ils auraient droit.”

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